Помощь по Теле2, тарифы, вопросы

Метод эффективного возраста

Для оценки износа вводится понятие эффективного возраста (Тэф) оборудования. Если хронологический возраст (Т) - это количество лет, прошедших со времени создания оборудования, то эффективный возраст (Тэф) - это возраст, соответствующий физическому состоянию оборудования, отражающий фактическую наработку оборудования за срок (Т) и учитывающий условия, ее эксплуатации и обслуживания. Знание эффективного возраста объекта оценки позволяет более обоснованно судить о его износе.

Если эффективный возраст (Тэф) оборудования известен, то коэффициент физического износа определяется по формуле:

где Т н -- нормативный срок службы телефона.

Обычно для определения Т эф экспертно оценивают остающийся срок службы Т ост объекта оценки до его изъятия из эксплуатации и списания. В этом случае:

Официальный срок службы сотовых телефонов Samsung -- 3 года (36 месяцев) при условии соблюдения правил эксплуатации. Учитывая высокое качество, надежность и степень безопасности сотовых телефонов Samsung, фактический срок эксплуатации может значительно превышать официальный.

Таким образом, эффективный возраст службы объекта оценки на дату оценки, исходя из года ввода в эксплуатацию (декабрь 2009г.), условий и времени эксплуатации составляет 3 месяца.

Коэффициент физического износа по методу эффективного возраста составляет 0,08.

Средняя величина физического износа на основании метода экспертизы физического состояния и метода эффективного износа равна:

Функциональный износ

Данная модель сотового телефона Samsung GT-B5702 Duos выпущена на рынок в мае 2009года, следовательно, Оценщик считает нецелесообразным учитывать функциональный износ.

Внешнее (экономическое) воздействие

Внешние воздействие (экономическое) проявляется в изменении стоимости, вызванной крупными отраслевыми, региональными, общенациональными или мировыми технологическими, социально-экономическими, экологическими и политическими изменениями. Например, кризисными изменениями, сокращением (увеличением) спроса и предложения на определённый вид продукции, ухудшением качества сырья, рабочей силы, вспомогательных систем, сооружений, правовыми изменениями.

Исходя из анализа основных показателей рынка продаж сотовых телефонов в России за 9 месяцев 2009 года, выявлено падение продаж сотовых телефонов на российском рынке на 28%, что можно отнести к внешнему воздействию на изменение стоимости объекта оценки.

Совокупный (накопленный) износ

Коэффициенты физического, функционального износов и экономического воздействия, обычно вычисляют в долях или процентах от полной стоимости воспроизводства или замещения.

Для определения коэффициента суммарного (накопленного) износа существует два метода:

· аддитивный;

· мультипликативный.

При аддитивном подходе коэффициент суммарного износа (К) определяется сложением коэффициентов физического, функционального и экономического износов:

Данный метод пришёл к нам из североамериканских стандартов, где величины износов не велики. И в сумме они намного меньше 100%. В нашей практике нередко возникают суммарные износы более 100%, что абсурдно по физическому смыслу и противоречат определению рыночной стоимости. И по равновестности факторов износа и их положения в формуле, по способу учёта (простое складывание), факторы износа (при аддитивном методе) не отражают схему влияния каждого отдельного фактора на стоимость оцениваемого объекта.

При мультипликативном подходе базой для определения коэффициентов износа является стоимость, из которой исключены учтённые ранее виды износа. В данном случае суммарный коэффициент износа определяется по формуле:

Этот метод выстраивает правильную схему расчёта обесценивания. Значение суммарного износа не могут быть более 100%. В данном алгоритме, совокупный износ (при превышении внешнего воздействия с плюсом над величинами физического и функционального износов) может превратиться в надбавку стоимости.

Таким образом, совокупный (накопленный) износ составляет:

Расчет стоимости объекта оценки затратным подходом

Согласно этому методу коэффициент физического износа рассчитывается как:

. - коэффициент физического износа;

Цена нового идентичного оборудования;

- цена оборудования на вторичном рынке.

Цены объектов-аналогов для расчета приведены в Таблице 3.

Таблица 3

Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки, определенная затратным подходом, составляет (округленно):

7 112 руб. (Семь тысяч сто двенадцать) рублей.

Жизненный цикл – это законченная последовательность процессов существования недвижимости от ввода в эксплуатацию до прекращения. В теории и практике различают четыре вида циклов: деловой, жизненный цикл товара, вида бизнеса и предприятия как имущественного комплекса. на продолжительность цикла влияют периоды производства, физический и моральный износ, капитальность объекта, условия эксплуатации, конъюнктурность рынка и другие факторы. Для оценки недвижимости представляет интерес рассмотрение 2-х жизненных циклов недвижимости:

1. Жизненного цикла недвижимости в качестве физического объекта.

2. Жизненного цикла недвижимости как объекта собственности.

Жизненный цикл недвижимости (товара) в качестве физического объекта состоит из 11 стадий:

1. Прединвестиционная стадия (анализ возможностей, обоснование).

2. Создание, формирование (проектирование, строительство).

3. Ввод в эксплуатацию.

4. Владение и использование.

5. Функциональное, экономическое устаревание.

6. Физический износ.

7. Капитальный ремонт или реконструкция.

8. Ухудшение потребительских свойств.

9. Изменение функционального назначения.

10. Конец экономического срока жизни.

11. Прекращение существования (естественное разрушение, снос).

На 3 и 11 стадиях жизненного цикла недвижимости необходима процедура государственной регистрации прав.

Жизненный цикл недвижимости как объекта собственности можно разложить на 10 стадий:

1. Приобретение (покупка, строительство, наследование).

2. Владение и пользование в определенный период.

3. Управление объектом.

4. Извлечение прибыли, удовлетворение потребностей.

5. Распоряжение собственностью ивещными правами на объект.

6. Множественная смена собственников, владельцев, пользователей.

7. Изменение функционального назначения объекта.

8. Прекращение права собственности (продажа, национализация, реквизиция).

9. Конец экономической жизни объекта.

10. Повторение прежнего цикла или построение нового, модифицированного.

На 1, 6 и 8 стадиях жизненного цикла недвижимости необходима процедура государственной регистрации прав.

Объекты недвижимости в процессе своего существования подвергаются физическим, правовым и экономическим изменениям. В результате каждая недвижимая вещь (кроме земли) проходит следующие укрупненные стадии жизненного цикла:

Формирование – строительство, создание нового предприятия, приобретение (покупка, выделение и т.д.) земельного участка;

Эксплуатация- функционирование и развитие (расширение, реконструкция, смена вида деятельности, реорганизация и т. п.)

Смена (возможно и неоднократная) собственника, владельца или пользователя;

Прекращение существования – снос, ликвидация, естественное разрушение.

Первая, третья и четвертая стадии предусматривают государственную регистрацию факта создания или ликвидации объекта, а также смены собственника.

Жизненный цикл недвижимости подчиняется определенным закономерностям и включает экономический, физический, хронологический и оставшийся срок экономической жизни.

Экономический срок жизни – это период прибыльного использования объекта, когда осуществляемые улучшения вносят вклад в стоимость недвижимости. Хороший ремонт, переоборудование и оптимизация условий увеличивают, а плохой уход сокращает срок экономической жизни объекта. Он заканчивается, когда улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего устаревания.

Физический срок жизни – это период реального существования объекта в функционально пригодном состоянии до его сноса (разрушения). Он может быть нормативным, фактическим, расчетным (прогнозируемым) и увеличиваться за счет модернизации и улучшения условий.

Эффективный возраст основан на оценке внешнего вида и технического состояния строения. Это возраст, соответствующий фактической сохранности объекта, его состоянию на момент сделки, оценки. Эффективный возраст может быть больше или меньше хронологического возраста.

Хронологический возраст – это период от дня ввода объекта в эксплуатацию до даты сделки или оценки.

Оставшийся срок экономической жизни здания исчисляется от даты оценки (анализа) до окончания экономической жизни. Ремонт и переоборудование продлевают этот срок.

Физический и экономический сроки жизни зданий имеют объективный характер, который можно регулировать, но нельзя отменить. Все стадии жизненного цикла и срока жизни взаимосвязаны между собой, и при изменении одного из них соответственно изменяются и другие.

- (EFFECTIVE AGE) возраст предмета, определяемый его физическим состоянием и полезностью, в сравнении со сроком полезной жизни в противоположность хронологическому возрасту … Словарь инвестиционных и оценочных терминов

Эффективный (действительный) возраст актива - (effective age of asset) возраст объекта, например, здания, на который указывает его физическое состояние и полезность, в сравнении с его сроком полезной службы, — в противоположность его хронологическому возрасту. Объем работ по содержанию …

эффективный (действительный) возраст актива - Возраст объекта, например, здания, на который указывает его физическое состояние и полезность, в сравнении с его сроком полезной службы, в противоположность его хронологическому возрасту. Объем работ по содержанию и уходу за зданием помогает… … Справочник технического переводчика

ЭФФЕКТИВНЫЙ ФОНД ВРЕМЕНИ - (ДЕЙСТВИТЕЛЬНЫЙ) – полезно используемое время в течение планируемого периода. Равен режимному фонду, из которого вычитается время, необходимое для ремонта, модернизации, профилактики и наладки оборудования. В среднем время плановых простоев… … Краткий словарь экономиста

Медицина - I Медицина Медицина система научных знаний и практической деятельности, целями которой являются укрепление и сохранение здоровья, продление жизни людей, предупреждение и лечение болезней человека. Для выполнения этих задач М. изучает строение и… … Медицинская энциклопедия

Отрасль - (Branch) Определение отрасли экономики, экономические циклы отрасли Информация об определении отрасли экономики, экономические циклы отрасли Содержание Содержание экономики Отрасли экономики Экономические циклы, их виды и влияние на различные… … Энциклопедия инвестора

Эволюторные процессы Эволюционный подход к изучению экономики Эвристика … Экономико-математический словарь

Соединённые Штаты Америки - Соединенные Штаты Америки США, гос во в Сев. Америке. Название включает: геогр. термин штаты (от англ, state государство), так в ряде стран называют самоуправляющиеся территориальные единицы; определение соединенные, т. е. входящие в федерацию,… … Географическая энциклопедия

Вселенная - Крупномасштабная структура Вселенной как она выглядит в инфракрасных лучах с длиной волны 2,2 мкм 1 600 000 галактик, зарегистри … Википедия

Psi-Ops: The Mindgate Conspiracy - Psi Ops: The Mindgate Conspiracy … Википедия

Занятость - (Employment) Занятость населения, виды занятости Постоянная занятость, вторичная и теневая Содержание Содержание 1. Вторичная. 2. Постоянная и нерегулярная занятость. 3. Теневая занятость, частичная и условная. Занятость населения Понятие… … Энциклопедия инвестора

Книги

• Плохих детей не бывает! Дисциплина с удовольствием. Секретные слова, которые помогут вам стать по-настоящему счастливыми родителями , Джанет Лэнсбери. Джанет Лэнсбери, автор книги `Плохих детей не бывает!` предлагает эффективный подход к приучению к дисциплине детей от года до трех лет. В книге вы найдете практические советы, как вести себя… Купить за 405 грн (только Украина)
• Эффективный мозг. Правое полушарие VS левое полушарие , . АннотацияКак правило, у каждого из нас доминирует какое-то одно полушарие - либо левое, отвечающее за логику, либо правое, отвечающее за творчество. Но для гармоничного развития личности они…

ничего из вышеперечисленного

возраст, оцениваемый оценщиком на основе внешнего вида объекта;

определенный нормативными актами срок службы объекта

В долгоосрочном периоде изменяются факторы производства

средства труда

все вводимые факторы производства

не определяющие мощность предприятия в целом

113. Какие из перечисленных позиций относятся к производственным запасам?

денежные средства в кассе

расходы будущих периодов

ГС

К вводимым факторам производства в Репулике Беларусь относятся

труд, предметы труда, средства труда, земельные участки

труд, предметы труда, средства труда

труд, денежные средства, средства труда,

труд, предметы труда, объекты недвижимости

К нематериальным активам относятся

стоимость деловой репутации организации (гудвилл)

лицензии на использование опыта специалистов

интелектуальные и деловые качества персонала

финансовые инструменты срочного рынка, предоставляющие право на осуществление конкретной условиях

116. Какой из источников используется при формировании собственных оборотных средств:

Отчисления в фонд социальной защиты населения

кредиторская задолженность

амортизационный фонд

надбавка к цене стоимости материалов, передаваемых в производство

Существует предел для роста объемов производства за счет

увеличения затрат одного фактора производства при неизменных затратах других факторов и прочих равных условиях

увеличения затрат одного фактора производства при увеличении затрат других факторов и прочих равных условиях

роста затрат факторов производства в краткосрочном периоде

роста затрат факторов производства в долгосрочном периоде

118. Какие из перечисленных позиций относятся к фондам обращения?

средства в расчетах

детали и конструкции

незавершенное производство СМР

малоценные и быстроизнашивающиеся предметы

Переоценка основных средств на 1.01. текущего года производится

как обязательная для предприятий всех форм собственности по решению СМ РБ

как обязательная для государственных предприятий по решению СМ РБ

120. К нематериальным активам не относятся:

права доверительного управления имуществом

имущественные права на произведения науки, литературы и искусства, являющиеся объектами авторского права

не законченые и неоформленные НИР и ОКР

имущественные права на на использование объектов интелектуальной собственности, вытекающие из лицензионных и авторских договоров

121. Стоимость основных фондов, которая характеризует затраты на полное их воспроизводство в соверменных условиях, при современном уровне цен?

ликвидационная

восстановительная

остаточная

первоначальная

Экономическая жизнь

период времени, в течение которого то или иное строение реально существует и годно для обитания или работы в нем.

период времени, в течение которого улучшения в недвижимости дают вклад в ее стоимость.

срок, в течение которого объект можно использовать, извлекая прибыль

фактический возраст иногда называемый историческим или хронологическим возрастом.

К хозяйствующим субъектам без образования юридического лица относятся

индивидуальные предприниматели, крестьянские хозяйства

общественные организации

частные унитарные предприятия

государственные учреждения

Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.

Информация, необходимая для применения затратного подхода:

Уровень заработной платы;

Величина накладных расходов;

Затраты на оборудование;

Нормы прибыли строителей в данном регионе;

Рыночные цены на строительные материалы.

Преимущества затратного подхода:

1.При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.

2.Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях:

§технико-экономический анализ стоимости нового строительства;

§обоснование необходимости обновления действующего объекта;

§оценка зданий специального назначения;

§при оценке объектов в «пассивных» секторах рынка;

§анализ эффективности использования земли;

§решение задач страхования объекта;

§решение задач налогообложения;

§при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами.

Недостатки затратного подхода:

1.Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.

2.Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.

3.Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т.к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.

4.Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.

5.Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.

6.Отдельная оценка земельного участка от строений.

7.Проблематичность оценки земельных участков в России.

Этапы затратного подхода (см. рис.):

Расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (Сз).

Расчет стоимости замещения или восстановительной стоимости (Свс или Сзам).

Расчет накопленного износа (всех видов) (Сизн):

Расчет стоимости объекта с учетом накопленного износа: Сон=Свс-Сизн.

Определение итоговой стоимости недвижимости: Сит= Сз+Сон.

Рис. Процедура оценки стоимости недвижимости затратным подходом

Методы расчета затрат. При составлении смет (расчетов) инвестора и подрядчика на альтернативной основе могут применяться следующие методы расчета затрат:

ресурсный;

ресурсно-индексный;

базисно-индексный;

базисно-компенсационный;

на основе банка данных о стоимости ранее построенных или запроектированных объектов-аналогов.

Ресурсный метод - расчет в текущих (прогнозных) ценах и тарифах ресурсов (элементов затрат), ведется исходя из потребности в материалах, изделиях, конструкциях (в том числе вспомогательных, применяемых в процессе производства работ), а также данных о расстояниях и способах их доставки на место строительства, расходе энергоносителей на технологические цели, времени эксплуатации строительных машин и их составе, затратах труда рабочих.

3А. Определение износа объекта недвижимости

Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов. Износ (И) обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценение (О).

В зависимости от причин, вызывающих обесценение объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа: физический, функциональный и внешний.

Физический износ - износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов;

Функциональный износ - износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам;

Внешний износ - износ в результате изменения внешних экономических факторов.

Физический и функциональный износ подразделяется на устранимый и неустранимый.

Устранимый износ - это износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно, т.е. производимые затраты на устранение того или иного вида износа способствуют повышению стоимости объекта в целом.

Выявление всех возможных видов износа - это совокупный накопленный износ объекта недвижимости. Совокупный накопленный износ является функцией времени жизни объекта. Рассмотрим основные оценочные понятия, характеризующие этот показатель.

Физическая жизнь здания (ФЖ) - период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.

Хронологический возраст (ХВ) - период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.

Экономическая жизнь (ЭЖ) определяется временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период проводимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь объекта заканчивается, когда эксплуатация объекта не может принести доход, обозначенный соответствующей ставкой по сопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости.

Эффективный возраст (ЭВ) рассчитывается на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта.

Оставшийся срок экономической жизни (ОСЭЖ) здания - период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни (рис. 3.4).

Износ в оценочной практике необходимо отличать по смыслу от подобного термина, используемого в бухгалтерском учете (начисление износа). Оценочный износ - один из основных параметров, позволяющих рассчитать текущую стоимость объекта оценки на конкретную дату.

Рис. Периоды жизни здания и характеризующие их показатели

Физический износ - постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека.

Известно четыре метода определения физического износа зданий и сооружений:

·нормативный (для жилых зданий);

·стоимостной;

·метод срока жизни;

·экспертный.

Нормативный метод расчета физического износа предполагает использование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня.

Суть стоимостного метода определения физического износа заключается в определении затрат на воссоздание элементов здания.

Определение физического износа зданий методом срока жизни . Показатели физического износа, эффективного возраста и срока экономической жизни находятся в определенном соотношении, которое можно выразить формулой:

И – износ;

ЭВ – эффективный возраст;

ФЖ – типичный срок физической жизни;

ОСФЖ – оставшийся срок физической жизни.

Функциональный износ. Признаки функционального износа в оцениваемом здании - несоответствие объемно-планировочного и/или конструктивного решения современным стандартам, включая различное оборудование, необходимое для нормальной эксплуатации сооружения в соответствии с его текущим или предполагаемым использованием.

Устранимый функциональный износ определяется затратами на необходимую реконструкцию, способствующую более эффективной эксплуатации объекта недвижимости.

Причины функционального износа:

·недостатки, требующие добавления элементов;

·недостатки, требующие замены или модернизации элементов;

·сверхулучшения.

Неустранимый функциональный износ вызывается устаревшими конструктивными характеристиками оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства. Признаком неустранимого функционального износа является экономическая нецелесообразность осуществления затрат на устранение этих недостатков. Стоимость неустранимого функционального износа может определяться двумя способами:

1)капитализацией потерь в арендной плате;

2)капитализацией избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для содержания здания в надлежащем порядке.

Внешний (экономический) износ - обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п. Внешний износ недвижимости в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.

Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы:

·капитализации потерь в арендной плате;

·сравнительных продаж (парных продаж);

·срока экономической жизни.